2015. aug 27.

Miért fektesd pénzed ingatlanba? II. - hogy néz ki a megemelkedett ingatlan piaci árakkal?

írta: Szigeti Zoltán
Miért fektesd pénzed ingatlanba? II. - hogy néz ki a megemelkedett ingatlan piaci árakkal?

Erre a kérdésre az új megbízásom remélt paraméterei adnak választ. Megbízómnak szintén egy szobás belvárosi ingatlant vettünk, ez esetben 13,4 millió forintért kicsit jobb környéken, felújított házban (kisebb kockázat > magasabb ár). Erről a megbízásról ITT írok részletesebben. Erre tervezünk még rákölteni 1,5 millió forintot, hogy javítsuk, amit kell, és kiadásra vonzóbbá tegyük.
Várakozásom szerint ezt 120ezer forintért ki lehet majd adni a fenti felújítás, az ingatlan piaci áremelkedés és a galéria miatt, ami plusz életteret és elszeparálódási lehetőséget ad.
 
Befektetés: 13,4 millió vételár + 1,5 millió = 14,9 millió forint.
120ezer havi bevétel * 12 hó = 1,44 millió forint bevétel.
Adóalap: 1440 - (1340*0,02 amortizáció ) - 452 felújítási számla = 720ezer
Befizetendő adó: 720*0,3=216ezer
Adó utáni jövedelem: 1440-216=1,224 millió
Hozam: 1224/14900=8,2%
 
Tehát alacsonyabb hozam, de ez lehet ma is magasabb, hiszen ne felejtsük el, itt egy már felújított házban vásároltunk ingatlant, ami az árban 1-2 millió forintot is jelenthet! Ráadásul a fenti példákban a legtöbb teherrel számoló adózást választottam, ennél lehet alacsonyabb adót is fizetni. Erről részletesebben az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózásával foglalkozó bejegyzésemben írok ITT.
 
Elismerem, a fenti befektetés egy kincstárjegy vagy befektetési alapba való bevásárláshoz képest munkásabb. De ahogyan a fenti levezetésből látszik, megéri. Illetve aki nem tudja vagy akarja ennek a befektetésnek a megszervezési munkáját felvállalni, de hozam elvárása megelégszik 6-7%-kal, annak szívesen ajánlom segítségem.
 
1. 
Ugyanis aki engem bíz meg ingatlanja hosszú távú kiadásával (számlák fizetése, követése, kapcsolattartás az albérlővel, befizetendő adó ügyintézése), az csupán csak 15% bevételről mond le.
Ez esetben így néz ki a fenti számoló:
 
Befektetés: 13,4 millió vételár + 1,5 millió = 14,9 millió forint.
120ezer havi bevétel * 12 hó = 1,44 millió forint bevétel.
Adóalap: 1440 - (1340*0,02 amortizáció ) - 452 felújítási számla = 720ezer
Befizetendő adó: 720*0,3=216ezer
Adó utáni jövedelem: 1440 - 216 adó és járulék - 216 kiadás-üzemeltetési díja = 1 millió
Hozam: 1008/14900=6,7%
 
A befektetés így szervezése 6,7%-os hozamot jelent még mindig, ami jelentősen magasabb a betétek-kincstárjegyek és alacsony kockázatú alapok hozamánál! 
 
2. 
Aki engem bíz meg az ingatlan felkutatásával, látványtervezésével, a felújítás megszervezésével és a kiadással is, az a munka mennyiségétől függően átlagosan 4 havi bérleti díj sikerdíjjal fizeti meg a munkám.
Ez esetben így néz ki a fenti számoló:
 
Befektetés: 13,4 millió vételár + 1,5 millió + (120ezer*4 sikerdíj) = 15,38 millió forint.
120ezer havi bevétel * 12 hó = 1,44 millió forint bevétel.
Adóalap: 1440 - (1340*0,02 amortizáció ) - 452 felújítási számla = 720ezer
Befizetendő adó: 720*0,3=216ezer
Adó utáni jövedelem: 1440-216=1,224 millió
Hozam: 1224/15380=7,9%
 
A befektetés így szervezése esetén a megbízóm 7,9% hozamot realizál, aminek alig van párja a mai piacon! Ráadásul ez az első évben esedékes egyszeri plusz költség, a következő évben már nem csökkenti a hozamot!
 
3. 
Aki mindkét fenti szolgáltatással engem bíz meg, annak az esetében így néz ki a fenti számoló:
 
Befektetés: 13,4 millió vételár + 1,5 millió + (120ezer*4 sikerdíj) = 15,38 millió forint.
120ezer havi bevétel * 12 hó = 1,44 millió forint bevétel.
Adóalap: 1440 - (1340*0,02 amortizáció ) - 452 felújítási számla = 720ezer
Befizetendő adó: 720*0,3=216ezer
Adó utáni jövedelem: 1440 - 216 adó és járulék - 216 kiadás-üzemeltetési díja = 1 millió
Hozam: 1004/15380=6,5%
 
A megbízó várható hozama még szintén versenyképes és megfontolandó: 6,5%! 

 



Ha a fentiekkel kapcsolatban valamit nem világosan magyaráztam, vagy maradt kérdés, kérem olvasóimat, hogy írjanak!

Szigeti Zoltán
Szólj hozzá

Ingatlan befektetés