Az ingatlan vásárlás ma divatos befektetési forma, elég rendesen le is fogyott a kínálat az utóbbi hónapokban, ezért is szöktek a magasba az árak. Elméletek küzdenek egymással arról, hogy az árak további emelkedése vagy éppen hogy visszaesése várható a jövőben:

• A budapesti ár színvonal jelentősen elmarad a régiós városok átlagától (erről bővebben ITT írok), ezért még további emelkedés várható, főképpen mert a Quaestor botrány óta a befektetők ide mentik a pénzük, és emiatt a kereslet meghaladta a kínálatot, a vevők el kezdtek egymásra licitálni ezzel felfelé tolva az árakat. Jelenleg továbbra is túlkereslet jellemzi a piacot, ami további emelkedést jelez előre.
• A bedőlt lakáshitelesek lakásait az elkövetkezendő egy évben fogják piacra dobni, ami változtathat a kereslet-kínálati arányon, és újra a régi szintre csökkentheti a lakások négyzetméter árát. Kérdés, hogy mennyi lakás és milyen ütemezésben kerül a piacra.

Végső soron a tőzsdéhez hasonlóan információ töredékek alapján döntés mindenképpen csak hit kérdése, mivel nem áll rendelkezésre a fenti piaci árat befolyásoló tényezőkről teljes és mérhető információ.

Addig is egy újabb vásárlás tanácsadási megbízásom kapcsán összeírtam a fejemben lévő sorvezetőt, hogy mire érdemes odafigyelni városi lakás megnézésekor, hogy ne érjenek utólag kellemetlen meglepetések vásárlás után. Annak, aki az áremelkedésben hisz, és ezért a lakás vásárláson töri a fejét, akár befektetés, akár saját célból, annak hasznos lehet, ezért megosztom itt.

• Bölcs általános tanács, hogy az ingatlan vásárlást nem érdemes elkapkodni, érdemes megnézni néhány lakást, mielőtt a végső döntést meghozza a vásárló. Ezzel szemben áll az, hogy mai túlkeresleti piacon a jó ajánlatok pár nap alatt gazdára találnak. A jó kompromisszum szerintem az, hogy aki nem kéri szakértő tanácsadását (én ajánlok ingatlan vásárláshoz tanácsadási szolgáltatást, bővebben ITT írok erről), akkor nézzen meg néhány lakást, jegyezze, hogy melyikről csúszott le, összegezze, hogy vajon miért azok voltak a legkeresettebbek, illetve azt is, hogy melyik lakásban mi tetszett. Ezután már érdemes sebességet váltani, és a tanulságok alapján gyorsan döntést hozni, hogy jó ajánlatot sikerüljön vásárolni.

• Ökölszabály, hogy a kisebb lakások négyzetméter ára magasabb, mint a hasonló paraméterekkel rendelkező nagyobb lakásoké. Ennek oka, hogy a nagyobb lakásban csak több kényelem van, de az élethez alapvető szolgáltatások a kisebb lakásban is rendelkezésre állnak (többnyire), ráadásul ezeknek fix költsége ugyanannyival terheli a kisebb lakást, mint a nagyobbat.

• Jogi státusz: A bérleti jog nem azonos a tulajdonjoggal, pedig sokan hajlamosak úgy hirdetni, vagy olyan értékben ajánlani. Az alábbiakban a tulajdonjog értékesítés szempontjaival foglalkozok. Aki nem jártas ingatlan adás vételben, annak csak olyan ingatlan vásárlását javaslom, amely jelzálogtól tehermentes, és minden tulajdonosával egyeztet szándékáról személyesen az ajánlat tétele előtt. A napokban láttam a hirdetések közt olyan ajánlatot is, ahol 50% tulajdonrészt kíván valaki értékesíteni, vagy társasház közös tulajdonát, amely még nincsen albetétesítve. Találkoztam olyan hirdetéssel is, amelyet kizálóg úgy ajánlottak megvásárlásra, hogy haszonélvezeti joggal együtt, azaz a tulajdonjog megvásárolható, de egy másik személynek haszonélvezeti joga volt rá. Bármennyire is vonzó legyen az ajánlat, tisztában kell lenni azzal, hogy ez esetben az ingatlannal való rendelkezés nem csak a vásárló joga lesz, hanem minden más ismeretlen tulajdonosé, illetve haszonélvezőé is, és ez kockázatos mind az ott élés, mind a kiadás, mind az újraértékesítés esetén. Sokan nem is tudják, hogy haszonélvezet még többre is jogosít bizonyos döntésekben, mint a tulajdon jog.

• Elhelyezkedés (földrajzi): Elsődleges döntési szempont az árral kapcsolatban, az értékbecslők össz-ítéletében nagyságrendileg 70%-os súllyal szerepel, hogy hol van a lakás. Az alábbi további érvek az érték csak 30%-át befolyásolják, ezzel együtt az ártól elválva az élhetőség és a kiadhatóság szempontjából 30%-nál nagyobb jelentőséggel bírnak.

• Építési technológia: a tégla házak hang és hő szigetelése többnyire jobb, mint a csúsztatott zsalus házaké, amelyeknél a hagyományos panel még rosszabb tulajdonságokkal bír, ha nem vett részt még a panel programban.

• Tájolás, ablakok kilátása: A lakás élhetőségének egyik jelentős tényezője, hogy mennyi természetes fényt kap, illetve mennyire szellőztethető. A déli tájolású lakások melegebbek, és világosabbak, az északi a legsötétebb és hidegebb. Fontos jellemző az is, hogy kap-e direkt fényt a lakás. Ez persze évszaktól és a lakó hőháztartásától függően előny vagy hátrány. A sötét, ablaktalan helyiségek kevésbé kellemesek, nem jól szellőztethetőek, ezért kisebb értékűek is.

• Zaj: Az új nyílászárók télen megoldhatják a zajos utca hangjainak szigetelését, de nyáron ugyanúgy zavarhatják az életet vagy az alvást a bulinegyed mulató turistái, vagy az ablak alatt elhaladó villamos vagy egyéb forgalom zaja.

• Falszomszéd: hány falnál van szomszéd, milyen vastag a fal, mennyire zavarhat a zajuk?

• Lakók: A lakók tevékenysége, hallása és vérmérséklete nem csak a zaj terhelés szempontjából fontos szempont, hanem a kulturális értékrendet is befolyásolja. A vásárlónak mérlegelni célszerű, hogy tud-e a ház lakóinak értékeivel azonosulni, ellenkező esetben ez konfliktus forrása lehet. Érdeklődjünk mindenképp a lakó-összetételről, mennyi az idős vagy éppen bulizó fiatal, mennyi a befektető vagy milyen a ház nemzetiségi összetétele.

• Közlekedés, környék, infrastruktúra: Ezek a személyes vagy a leendő albérlő preferenciái szerint nagyon fontosak. Ha például a lakás állapota alapján diák az albérlő célközönség, akkor célszerű egyetem közelében lennie az ingatlannak, vagy tömegközlekedéssel gyorsan és direkten elérhetően. Az ingatlanon kívülin túl a belső infrastruktúra is fontos szempont, azaz, hogy a lakás összközműves-e, be van-e vezetve a villany, gáz, víz és a csatorna, net és kábeltévé is?

• Rezsi: A fenti belső infrastruktúrából adódik a havi rezsi költség mértéke is. A bojleres vízmelegítés vagy elektromos fűtés jelentősen növeli a havi költségeket, a távfűtés pedig a ház szigeteltsége és lakó száma alapján jó és drága alternatíva is lehet. A legoptimálisabb fűtés a gázos, legkényelmesebb formája a kazán alapú vízkeringetéssel és fűtőtesttel melegítő infrastruktúra. Ezt kis lakásban sokszor konvektor helyettesíti, mert olcsóbb, de sajnos zajosabb alternatívát kínál. Fontos szempont a közművek díján túl a közös költség mértéke, amit felújítási alap vagy egyéb szolgáltatások, mint porta szolgálat emelhet az átlagosnál magasabb árszintre.

• Szigetelés, fűtés: A lakás adás-vétele esetén az eladónak kötelező energia tanúsítványt beszereznie, ami képet ad arról, hogy mennyire drága a kellemes hőmérséklet fenntartása a lakásban a külső hőingadozás ellenére. Célszerű erre még a vétel előtt rákérdezni.

• Beázás, salétromosodás, penészedés: Első látogatáskor fontos teendő a mennyezet és a falak alapos vizsgálata: látszik beázás nyom valahol? Ha igen, vajon megszüntették már a beázás okát, ami lehet a tető elromlott szigetelés vagy másik szomszéd hibája is. A salétromosodás azt jelenti, hogy a ház falai nem lettek kellően szigetelve alulról vízzel szemben, ezért bizonyos magasságig felszívják alulról a talaj nedvességét, és itt pereg le a vakolat. Hasonló jele ennek, ha függőleges hajszál repedések láthatóak a falon. A szigetelés utólagos pótlása-javítás több százezres beruházást is igényelhet. Kisebb repedések a ház mozgását is jelezhetik, ami természetes, de ha relatív nagyobb a repedés, az az alapozás megbízhatatlanságának tünete. A penészedés vagy pára lecsapódás szintén a szigetelés hiányának jele, ugyanis emiatt hőhíd alakulhat ki, ami a meleg levegő kiáramlását jelenti azon a területen, ahol a festékhiba vagy penészedés jelentkezik. Fontos felfigyelni rovar vagy rágcsáló fertőzöttség jeleire is (rovar tetemek, oda nem illő látható lyukak a falon vagy a padlón).

• Házon belüli elhelyezkedés:
  • A földszinti lakások többnyire sötétebbek, a belvárosban a falai sokszor alulról vizesedhetnek, illetve ablakai előtt a szomszédok vagy utcai járókelők eljárhatnak, ezért kevésbé privát bennük az élet széthúzott függönyökkel. Ezeket mindenképp érdemes mérlegelni egy ilyen lakás vásárlása esetén, mert ezek miatt kisebb értékű lehet a négyzetméter áruk.
  • A belső udvarra néző lakások csendesebbek többnyire az utcai forgalomra néző lakásokhoz képest. Régen ezek voltak a kisebb presztízsű helyiségei a háznak, mára azonban a csend miatt felértékelődtek. Régen a bérházakat jóval nagyobb lakások jellemezték, ezért a szomszédok függőfolyosón közlekedése nem zavarta a többi lakót, hiszen többnyire csak a saját jóval nagyobb lakásuk előtt közlekedtek. Az elmúlt évtizedek lakás feldarabolásai nyomán viszont sokakban visszatetsző érzést kelt, hogy nappalijuk vagy hálójuk ablaka előtt eljáró szomszédok rendszeresen benéznek. Ezek a lakások ezért kevésbé értékesek szintén. Belső udvaron szerencsésebb a függőfolyosó utolsó lakása, aminek ablaka előtt nincs már gang, vagy csak a tulajdonosa megy oda. A függőfolyosóra néző ablak biztonsági szempontból sem a legszerencsésebb, hiszen rács nélkül könnyebb betörni abba a lakásba.
  • A teraszra, vagy az utcára néző ablakokra ugyanez érvényes: mennyire biztosítják az elegendő fény bejutását, mégis privát életet, illetve mennyire zajosak.
  • A tetőtéri lakások sokszor sokkal jobban kitettek a külső hőmérséklet ingadozásának, illetve ezeknél különös gondot kell szentelni a felső beázás nyomok felkutatására. Ezek a lakások többnyire a legcsendesebbek és legvilágosabbak ezzel együtt.

• Lift: Második emelet feletti lakáshoz már javasolt lift, és annak hiánya csökkenti a komfort érzetet, illetve a maximális áron való kiadás/eladás lehetőségét. Nem minden házban van, mert a jogszabály csak 4 emeletnél kövelte meg, és ebbe a magas földszint vagy a félemelet nem számít bele nem véletlenül, hiszen így spóroltak a házak.

• Ház állapota és anyagi helyzete: A ház jó állapota milliókkal is növeli egy ingatlan értékét, mert jelzi egyrészt, hogy a lakói igényesek, másrészről pedig jelentősen csökkenti annak kockázatát, hogy éppen az igényesség vagy pénz hiányában a ház szükséges felújításait sose végezzék el. Éppen emiatt mindenképp érdemes vételi ajánlat előtt a közös képviselővel egyeztetni, hogy kiderítsük mennyi megtakarítása vagy felvett kölcsöne van a háznak, mennyire fizetik a közös költséget a lakók, mik a kilátások a szükséges fejlesztések kapcsán, illetve van-e az eladónak tartozása.

• Szobaszám vagy négyzetméter? Tapasztalatom szerint az élhető méretű és tulajdonságokkal bíró szoba szám fontosabb, mint a négyzetméter. Ennek eredménye, hogy felesleges az optimálisnál nagyobb területű szobákkal rendelkező lakást venni, mert azok négyzetméter árát feleslegesen kell kifizetni. A négyzetméter ár határozza meg ezzel együtt, hogy egy lakás mennyire túlértékelt a piacon. Az ingatlan.com minden hirdetés oldalán jelzi, hogy az adott ajánlatnak mi a négyzetméter ára, és az hogyan viszonyul a környék négyzetméter árához. Ez nagyon hasznos szolgáltatás, amit érdemes figyelni.

• A lakás állapota: Azért utoljára írom ezt, mert a fentiekhez képest ez az, aminek változtatására az új tulajdonosnak a legtöbb hatása lehet. Természetesen van olyan állapot, amiből újszerűvé emelni a lakás színvonalát milliós nagyságrendű beruházást igényel, de a ház állapotához, elhelyezkedéséhez, azon belül a lakás elhelyezkedéséhez képest ez mind csak a tulajdonos döntése már a műszaki kereteken belül (pl: nem mozgatható főfal, csatorna helye stb...). A lakás állapotát nem csak esztétikai, hanem műszaki szempontból is fontos felmérni, ami ezt jelenti, hogy megtudni vagy feltárni, milyen régiek a lakás villany, gáz-, illetve vízcső vezetékei, kéménye.

Remélem hasznos a fenti lista. Kommentben kíváncsian várom a kiegészítéseket, amiket elfelejtettem listázni, hogy összeálljon egy mindenki számára hasznos lista.

Szigeti Zoltán

tygertrend.hu