2016. jan 10.

Izgalmas lökést kapnak a lakás árak

írta: Szigeti Zoltán
Izgalmas lökést kapnak a lakás árak

Saját befektetés lakásom egy éve vettem, azóta egy év alatt teljesen más ingatlan piacot látok. Az árak 30-40%-kal emelkedtek, én többeket segítettem befektetés lakásokhoz, amelyek szép megtérülést hoztak, év végére kifogyott a kínálat, decemberben pedig megjött a megoldásnak szánt válasz a kormány részéről, ami az én munkámat is befolyásolni fogja a jövőben. Tapasztalatomat és várakozásaimat osztom meg, hogy mire alapozva fogok dolgozni 2016-ban azután, hogy a decemberi sajtó legjelentősebb ingatlanos híre az volt, hogy az új építésű lakások áfája töredékére csökken. A hír nem új, kommentálásával azért vártam, hogy ennek várható hatásairól írjak.

Mielőtt azonban a hatásokról írnék, szeretném az alapvető változásokat számba venni:

  • 2016-tól 2019 végéig négy évre az alábbi új építésű lakások áfáját csökkenti a szabályozás 27%-ról 5%-ra:
    • többlakásos társasház esetén a 150 négyzetméter alatti lakások
    • egylakásos családi ház esetén a 300 négyzetméter alatti hasznos alapterületű lakások
    • az új építésű lakás használatbavételi engedélyét a fenti időszakban kell megkapni, vagy ha ez már megtörtént, akkor a használatbavétel és az ezen időszak alatt történt értékesítés közt nem telt el két év.
  • Azok a magánberuházók, akik magánemberként építenek 300 négyzetméternél kisebb családi házat, akár 5 millió forintot megtakaríthatnak 2016-tól, ugyanis az építőanyagok 27 százalékos áfájának összege 5 millió forintos mértékig visszaigényelhető
  • Új építésű lakás vásárlása esetén 15 millió forintos értékhatárig illetékmentes a vagyon átruházási illeték

Sokan úgy vélik, hogy ez az áfacsökkentés azonnali milliós nagyságrendű megtakarítást hozhat az új lakást vásárlóknak. Én azért kétlem ezt, mert a befektetők árszabását nem kötelezi az új szabályozás a kedvezmény átadására, az ő elsődleges érdekük pedig a saját árrésük maximalizálása.

Ezzel szemben azzal a véleménnyel teljesen egyetértek, hogy már hosszú évek óta vergődő építőipar ezzel kapott egy komoly motivációt és piaci lehetőséget, hogy újra elkezdjen dolgozni és új építésű lakásokat építeni.

Az új építésű lakások piacra kerülése természetesen bővíti a kínálatot, ami a piaci árak csökkenését vonhatja maga után, de jelenleg olyan szűk a kínálat a használt lakás piacon, hogy a kereslet nem találja meg az ajánlatát, ezért az új építésű lakásokat építőknek nem áll érdekében ilyen kereslettel szemben jelentősen csökkenteni az árakat. Ezt erősíti az, hogy az elmúlt években az elmaradt új építésű lakás beruházások elmaradásának fő okaként a profit hiányát határozták meg a beruházók, nem érte meg új építésű lakást építeni, mert nem lehetett nyereségesen eladni. A szűk kínálat okairól, illetve a szabályozás előtti ár előrejelzésemről bővebben ITT elérhető cikkemben lehet olvasni. 

Az árak csökkenése akkor fordulhat elő, ha olyan nagy mértékű új építésű lakás kínálat kerül a piacra a bedőlt hitelek lakás kínálata mellett, hogy az meghaladja már a keresletet. A mai jelek alapján ez egy éven belül nem valószínű, hiszen még ha a nagy befektetők azonnal neki is állnak új lakások építésének, azok elkészülte nagy számban legkorábban két év múlva várható.

tetoterbeepites.jpg

Kép forrása ITT

ÉRVEK AZ ÁRCSÖKKENÉS MELLETT:

Vannak szakértők, akik szerint a 2015-ös nagy ingatlan vásárlási fellendülés motorjának számító befektetők aktivitása már csökken amiatt, mert a jól kiadható,  jó helyen jó áron elérhető ingatlanok kínálata jelentősen csökkent. Ezzel együtt az én tapasztalatom a tavalyi év sikerei és hatása folytán sokan második hullámként tervezgetik a jó tapasztalatokat látva ingatlanba fektetni a pénzüket. Ennek oka, hogy az ingatlan árak növekedését követte 2015-ben a bérbeadási árak növekedése is a jelentős bérlői kereslet miatt, amely az airbnb miatt tud szűkebb kínálatból választani. Fizetőképes kereslet maradt, amely már nem csak a budapesti belvárosban keres lehetőséget, hanem a jó közlekedéssel rendelkező külső kerületekben, illetve a megyeszékhelyeken is.

Egy esetleges jegybanki alapkamat növelés csökkenthetné az ingatlan befektetés vonzerejét azzal, hogy a banki betétek kamata már közelítene az ingatlanpiaci megtérüléshez. Ezzel együtt a jelenlegi kormány politikája az export támogatásáról és a piaci fogyasztás felpörgetéséről szólt az elmúlt években, ezért ez kormány oldalról nem várható, hacsak külső hatás ki nem kényszeríti.

Ingatlanpiaci szakértők szerint az új építésű lakások alacsonyabb bekerülési értéke felső gátat szabhat a használt lakáspiac árainak kereslet-kínálat által folyamatosan növekvő árainak. Azaz adott négyzetméter méretű adott helyen lévő lakás új építésű ára fölé logikusan nem fog menni egy használt lakás ára. Ezzel szemben én kétlem, hogy a nagy befektetőknek érdekében állna gátat szabni az áraknak, és nem nagyobb árrést realizálni a befektetésükön. Ők akkor fognak gátat szabni a használt piaci áraknak, ha az új építésű lakások olyan mértékű versenyre kényszerülnek egymással jelentős kínálat esetén, hogy emiatt csökkentik a saját áraikat és árrésüket. Sokan azt is valószínűsítik, hogy a használt és új lakások közt tátongó jelenlegi óriási árkülönbözet eltűnni nem, de csökkenni fog.

ÉRVEK AZ ÁRCSÖKKENÉSSEL SZEMBEN:

A túlkínálat esélyét csökkenti továbbá, hogy a bankszektor hitelezési kedve egyelőre még nem tért vissza. Ezt szeretné a kormány elérni azzal, hogy a bankokra nehezedő külön adó mértékét csökkenti, de ez még nem garancia arra, hogy olyan mértékű hitelezés indul el, ami túlkínálatot alakít ki két éven belül, de azon túl is nagy banki szemléleti változásra van szükség ehhez, hiszen a szektor különösen kockázatosnak van minősítve az egy évtizeddel ezelőtt jellemző körbe tartozások folytán.

Azt se felejtsük el, hogy a CSOK, azaz az új szocpol két gyermek esetén háromszor annyi támogatást, három gyermek esetén ötször annyi támogatást ad az igénylőknek, ha új építésű lakást vásárolnak használt lakás helyett. Ez azt jelenti, hogy a CSOK igénylők többsége jelentős keresletként fog megjelenni az új építésű lakásokért, azaz a túlkínálat esélyét, így az árcsökkenés esélyét is csökkentik.

Az új építésű lakások kivitelezése és piacra kerülése a leszűkült használt lakás piac miatt amúgy is előbb utóbb megtörtént volna. Az áfacsökkentés csak meggyorsítja ezt a folyamatot a nagy befektetők elé helyezett plusz profit mézesmadzagjával, de piaci kínálat szűkössége nem kényszeríti a befektetőket az árak ejtésére a profit prioritásukkal szemben.

kepkivagas2.JPGForrás: ITT

 

ÖSSZEGZÉS:

A lakásárak az elmúlt évben 30-40%-al legalább emelkedtek, ilyen mértékű változást visszafelé a fent leírtak miatt nem várok. A piaci szakértők véleménye szerint a bővülő kínálat mellett az árcsökkenés közép távon (2 év múlva) 8-10% körüli lehet, de velem együtt sokan további áremelkedésben hisznek, amely azonban lassuló mértékű lesz 2015-höz képest. Ennek oka, hogy még ha valószínűsíthetően 8-10 ezer új lakás kerül is a piacra, azok még mindig csak töredékét teszik ki a százezres nagyságrendű adásvételi tranzakcióval jellemezhető magyar lakáspiacnak.

Ennek a jelenlegi ár plusz-mínusz 10%-os várakozásnak is feltétele az, hogy jelentős számú (2016-ban minimum tízezer) új lakás építkezés megvalósul, illetve új építésű lakás ajánlata kerül a piacra, de ez valószínű az 5%-os áfa bevezetése és a túlkereslet együttes hatásaként. Addig is amíg ez a feltétel két éven belül ki nem alakul, piaci ár növekedés várható a 2015-höz hasonlóan nagy forgalommal, amely elérheti a válság előtti 180 ezres tranzakciószámot, illetve magas min. 6-7% megtérüléssel. 

 

Források, amelyeket alapul vettem fenti tanulmányomhoz, illetve ahol a kedvezmények feltételei részletesebben vannak leírva:

http://www.portfolio.hu/ingatlan/lakas/az_afacsokkentes_hozza_el_a_lakaspiaci_kanaant.224301.html

http://officina.hu/gazdasag/141-uj-lakas-afa-csokkentes-2016-afacsokkentes-27-5-szazalek-afa-uj-epitesu-lakasok

http://officina.hu/belfoeld/100-szocpol-2016-csok-2016-osszege-igenyles-feltetelei

http://officina.hu/gazdasag/142-afa-visszaigenyles-2016-feltetelei-csaladi-haz-epites-5-millio-forint-epitesi-bejelentes

http://officina.hu/gazdasag/113-ingatlan-illetek

http://www.resourceinfo.hu/hu/cikk/lakas/37985.html

 

Szigeti Zoltán

tygertrend.hu

logo-torii-32.png

Szólj hozzá

Ingatlan befektetés