2015. aug 12.

Ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózása

írta: Szigeti Zoltán
Ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózása

Ma nem annyira boldoggá tevő a téma, inkább száraz, de annál hasznosabb, ha valaki olyan jó helyzetben van, hogy van kiadó lakása, amiből havi bevétel teszi boldoggá.
Az alább leírtak a témában hetek munkájával összeszedett információm összegzése, amelyet igyekszem minél inkább magyar nyelven és nem jogszabály nyelven megfogalmazni. Aki engem bíz meg ingatlanja hosszú távú kiadásával (számlák fizetése, követése, kapcsolattartás az albérlővel, befizetendő adó ügyintézése), annak nem kell az alábbi összefoglalót értelmezni és a jövőbeni jogszabályokat változásokat követnie.
 
 
 
Az információk nem egy adószakértő, sem nem a NAV egységes állásfoglalása, ugyanis a NAV ügyfélszolgálatának munkatársai is többször állítottak egymásnak ellentmondó tájékoztatást a kérdéseinkre. Ezzel együtt az összegyűjtött információ és jogszabály értelmezések alapján szerintünk ez az aktuális tudnivaló az ingatlan hosszú távú bérbeadásból származó jövedelem adózásáról. Ez alapján adózok én is, ezt osztom meg. A bejegyzés napján érvényes szerintünk, és felelősséget a fentiek miatt nem vállalhatok érte, de remélem, hogy segít eligazodni azoknak, akik ennek a kutatásnak még korábbi állomásán állnak. Ha valaki az alábbiakhoz képest már információval rendelkezik, kérem jelezze kommentben vagy e-mailben!
 
Az ingatlan bérbeadásból származó bevétel után fizetni kell 16% adót, és az "ingatlan bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után" (szja. Tv. 16-os paragrafus) 14%-os egészségügyi hozzájárulást is (EHO).
 
Az EHO-nak az éves befizetési összeghatára 450 ezer forint, amit azért érdemes tudni, mert ha van alkalmazotti fizetése az adóalanynak (a bérbeadó tulajdonosnak), akkor a munkáltató is fizet ugyanebbe a 450 ezer forintos plafonba számolódó összesen 7%-os egészségbiztosítási járulékot, tehát a munkáltatói befizetés mértékétől függően lehet, hogy nem vagy csak részben szükséges ezt fizetni.
Pontosabban: mivel a 7% tudomásom szerint a bruttó fizetésre alkalmazandó, akkor kiszámolható, hogy a 450 ezer forintos összeghatárig való befizetést 450 000 / 7 * 100 = 6 428 572 vagy magasabb éves bruttó fizetés teljesíti. Azaz ennek tizenkettede, kerekítve bruttó 536 ezer forintos havi fizetés felett nincs EHO fizetési kötelezettsége a bérbeadónak. 
Egyéb kivételek is vannak az EHO megfizetése alól, de ezekben nem vagyok jártas.
 
Természetesen amennyiben ez a helyzet nem áll fel, megfontolandó, hogy a bérleti viszonyból származó jövedelem ne érje el az egy millió forintot, hogy csak 16% adót kelljen fizetni utána.
De mi is a jövedelem ebben az esetben, milyen tételekkel és mennyivel csökkenthető a bevétel az adó jogszabályok szerint?
 
Két jövedelem számítási módszert különböztet meg a jogszabály:
  • 10%-os költséghányad estén a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek. Ez egyszerű, de kevésbé jár jól vele az adózó.
  • Tételes költség elszámolás esetén az adóalap a bérleti díj plusz rezsi költség mínusz rezsi költség (sem pozitívba, sem negatívba bele nem értve a közös költség megtakarítási részét) mínusz amortizáció (az ingatlan értékének 2 százaléka idő arányosítva az év kiadott időszakára) mínusz a számlával igazolható felújítási költség az ingatlanban. Fontos odafigyelni, hogy a levont költség maximum a bevétel 50%-a lehet, azaz máshogy megfogalmazva az adóalap jövedelem minimum a bevétel 50%-a. Épp emiatt fontos a bevétel számításánál a rezsi bevételt is hozzáadni a teljes bevételhez, mert annál több felújítási költség vonató le az adóalapból. Természetesen ha nem tervezünk felújítást, akkor is bevételnek számít a rezsi bevétel az adó jogszabály szerint.
 
Tehát a legegyszerűbb megoldás, ha ingatlanod 1 000 000 forint jövedelem alatt van, azaz 10% költséghányad számítással 1000000/90*100 = 1 110 000 forint éves bevételért, azaz havi 92 500 forintért adod ki. Ebben az esetben a fizetendő adód 16%, éves szinten 160 ezer forint, bevételed pedig adó után 950 ezer forint.
 

 

92 500 forint feletti kiadás esetén az EHO befizetés mértéke és a választott jövedelem számítási módszer befolyásolja a jövedelem és a fizetendő adó/járulék mértékét, ahogyan azt feljebb kifejtettem.
 
Amennyiben a fentiekkel foglalkozni nem akarsz, szívesen vállalom helyetted a szervezését. Ennek díja a havi bevétel 15%-a. Hogy ez pontosan mit tartalmaz, a menüsorban található Szolgáltatásaim menüpont alatt írok részletesebben.

Szigeti Zoltán
Szólj hozzá

Ingatlan befektetés