2015. aug 21.

Miért fektesd pénzed ingatlanba? I.

írta: Szigeti Zoltán
Miért fektesd pénzed ingatlanba? I.

Ahogyan azt korábbi blog bejegyzésemben ITT is leírtam, tavaly decemberben vettünk egy lakást befektetés céljából. Ennek a befektetésnek a pénzügyi tapasztalatait szeretném megosztani, és következő ITT elérhető blog bejegyzésemben összevetni azokat a mai megemelkedett ingatlan árakkal jellemezhető ingatlan piaccal: Vajon mennyit lehet keresni ma? Miért érdemes akár hitelt is felvenni a befektetés érdekében?

Akkoriban tűnődtünk, hogy rövid vagy hosszú távon adjuk ki a lakást, végül a hosszú távú mellett döntöttünk, a döntés hátteréről ITT írok bővebben.
 
A lakás, amit vásároltunk, fél éve volt addigra a piacon, és küszködtek az eladásával. Fotók alapján feleségem nem is akart elmenni, engem mégis vonzott, hogy személyesen felmérjem, mit lehet kihozni belőle, mert alacsony volt az ára: végül 8,6 millió forintra alkudtuk le. Ez is egy példa arra, hogy mennyire megéri homestaginggel foglalkozni, azaz a lakás eladás-kiadás előtti felkészítésével annak érdekében, hogy a legmagasabb áron lehessen értékesíteni. A homestagingről ITT írok bővebben. Aki részletekre nem kíváncsi, csak erre a lakásra vonatkoztatva elárulom, hogy a lakást a vásárlás előtt 45ezer forintért adták ki, most 95ezer forintért adtuk ki. Igaz, máshogy néz ki, de pont ez a lényeg, mivel ugyanott van és ugyanakkora.
 
A homestaging célú felújítás lakberendezési vetületéről ITT írok bővebben. Most pusztán a pénzügyi oldalra fókuszálok. A cél az volt, hogy egy millió forinton belül sokkal vonzóbbá tegyük. Másodosztályú padlólapok, a lakásunk konyhájának felújítása (amiről ITT olvashatóak részletek) során felszabaduló konyhabútorunk, és néhány "majd jó lesz valamire" alapon elrakott tárgy, mint korábban lecserélt bojler, mosdó stb., és a már korábban többször reklámozott jofogas.hu a segítségünkre volt, így belefértünk a 900ezer forintos keretbe.
 
Tehát a lakás 9,5 millióba került, és úgy tudtuk egy hét alatt 95ezer forint/hóért kiadni egy hónapja, hogy nem hogy alkudoztak a bérlők, hanem válogathattunk a jelentkezők közül. Ez éves 1,14 millió  forintos bevételt jelent.
 
Az 1,14 millió forint bevétel költségeinek levonása után számított jövedelem után fizetni kell 16% adót, és az "ingatlan bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után" (szja. Tv. 16os paragrafus) 14%-os egészségügyi hozzájárulást is (EHO). A 14% befizetés elkerülése is opció, de ezzel ebben a bejegyzésemben nem foglalkozok, hogy a lehetséges legnagyobb költség esetén mutassam be a megtérülést, mivel a kedvezmények nem mindenkire vonatkoznak. Az EHO fizetés részleteiről az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózásával foglalkozó bejegyzésemben írok ITT.
 
Az egyszerűség kedvéért most a rezsi számításba bevonásától is eltekintek, mert a megtérülés számításában nem játszik jelentős szerepet. Így levonom a bevételből az ingatlan 2%-os amortizációját (8600*0,02=172ezer) és annyi felújítási költséget, hogy a jövedelem a jogszabály által megengedett bevétel legalább 50%-a legyen ((1140/2)-172=398ezer). Mivel volt felújítani való, ez fedezi is, csak számla kell róla. Így tehát az 1,14 millió forint fele, 570ezer az adóalap, ennek 30%-a a befizetendő adó és járulék: 171ezer forint.
 
Befektetés: 8,6 millió vételár + 900ezer = 9,5 millió forint.
95ezer havi bevétel * 12 hó = 1,14 millió forint bevétel.
Adóalap: 1140 - (8600*0,02 amortizáció ) - 398 felújítási számla = 570ezer
Befizetendő adó: 570*0,3=171ezer
Adó utáni jövedelem: 1140-171=969ezer
Hozam: 969/9500=10,2%
 
Tehát adózás után az 1,14 millió forintomból legrosszabb esetben is maradt 969ezer forint jövedelmem, ami a 9,5 milliós vételár több, mint 10%-a!
 
Mi van a következő évben, ha a felújítási költség nem csökkenti az adóalapot?
 
Befektetés: 8,6 millió vételár + 900ezer = 9,5 millió forint.
95ezer havi bevétel * 12 hó = 1,14 millió forint bevétel.
Adóalap: 1140 - (8600*0,02 amortizáció ) = 968ezer
Befizetendő adó: 968*0,3=290ezer
Adó utáni jövedelem: 1140-290=850ezer
Hozam: 850/9500=8,9%
 
Ebben az esetben is még mindig a befektetett 9,5 millió éves 8,9 %-os adó utáni hozamát mutatja a fenti kalkuláció. És ha úgy döntök, hogy kicserélem az ablakokat jobban szigetelőre, ami növeli az ingatlan értékét is, vagy más hasonló beruházást teszek, annak számlás költsége szintén csökkenti az adóalapot és növeli a hozamot a 8,9%-hoz képest!
 
Mi ezt 5,5 millió forint hitelből finanszíroztuk meg, mert az eredmény az, hogy az adó utáni havi bevételünk még mindig magasabb, mint a fundamentás hitelünk törlesztő részlete. Tehát 4 millió forint önrész volt szükséges, és most
  • a bevétel fedezi a törlesztő részletet, így mi idővel egy ingatlan tulajdonosai leszünk négy millió forintból,
  • és még emellett 20ezer forint havi bevételt ad is nekünk.
Fontos a kockázatokról is beszélni:
  • Alacsonyabb havi bevételen kiadás kockázata: a mai ingatlan piac és a nyugat európai példák (amikről ITT írok) ennek ellenkezőjéről szólnak, de természetesen nem kizárható, hogy nem hoz a jövőben annyi bevételt a lakás, mint ma, ha ingatlan piaci változás miatt nem sikerülne az elvárt bérleti díj szinten kiadni;
  • Ha valaki hitelből fizeti, annál az alapkamat növelés vagy egyéb paraméterek drágíthatják a hitel költségét.
A fenti kockázatokat kell összevetni az alternatív befektetési lehetőségek hozamával és kockázatával. Azt gondolom, hogy főleg a befektetni kívánt saját tőke megléte esetén ez egy alacsony kockázatú, de kifejezetten magas hozamot ígérő befektetési lehetőség. Ha változnának a bérleti díj árak, akkor még mindig el lehet adni az ingatlant, és átcsoportosítani a pénzt az aktuálisan vonzóbb befektetési lehetőségbe, de addig is most ez az egyik legjobb kockázat/hozam párt ígérő befektetés valószínűleg még jó pár évig. 

Szigeti Zoltán
Szólj hozzá

Ingatlan befektetés